開發商還沒交房的期房可以賣嗎

一、還沒交房的期房可以賣嗎

只有產證已經辦好，才可以正常交易，交易過戶前要把你的銀行貸款還清（按揭還款不足一年就提前結清，要付違約金給銀行）

房子在未辦出產權證明時是不可以買賣的，即使你們現在簽了買賣合同，也是無法在房管部門辦登記過戶的，只能做二手房交易。

新房剛買時，房主需要向國家交契稅、印花稅、公共維修基金，交了這三筆錢後，當地房地產主管部門會對此房產進行備案，然後下發房產證。

房產證沒有下來，要看原房主有沒有向國家交上述三筆錢，如果沒有交，還可以讓開發商把購房合同改成你的名字，然後你交這三筆錢，嚇得房產證上就直接是你的名字。

銀行貸款給第一任房主，不一定需要房主有房產證，只要開發商有整個小區的大房產證就行。

當然，你看中的房子已經開始交月供了，不管房產證什麼時候能下來，此房的材料早就在國土資源管理據備案了，這種情況下根本不可能靠更改購房合同來過戶，只能等房產證下來以後再去以二手房的名義過戶了。而且銀行說轉按揭服務，但是實際上根本不給你辦，所以要先等房主把貸款還清，房子沒有任何債務後再過戶。如果你也想貸款，只能等到房產證辦下來以後再辦理貸款手續了。

對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的交鑰匙就算交付使用。

審判實踐存在著許多當事人因對商品房買賣合同中約定的房屋交付使用理解不同而發生的爭議。房地產開發企業往往認為房屋交付使用就是交鑰匙，而買房戶則認為，房屋交付使用不僅是領取房屋鑰匙，還應同時辦理交付房屋的所有權證書。

由此就引發了許多糾紛，這主要涉及房地產開發企業應否承擔違約責任的問題。

所謂房屋的交付使用，就是房地產開發企業將已建成的房屋轉移給買房戶佔有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用並不意味著房屋所有權的轉移。如果當事人僅約定了房屋交付使用的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，房地產開發企業只要在約定的期限內將房屋移轉給買房戶佔用，即交鑰匙，就應認定房地產開發企業按期履行了房屋交付使用的義務。當然，根據法律規定，商品房買賣合同的當事人可以對房屋交付使用的內容進行特別約定。如果當事人在合同中明確約定房屋交付使用不僅是轉移佔有房屋，而且同時要轉移房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內容。

在此約定下，房地產開發企業不僅應當在合同約定的期限內向買房戶交鑰匙，而且還應當將房屋所有權移轉於買房戶，否則，將承擔違約責任。

二、期房相關法律規定

由於不動產買賣的特殊性，《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條規定：下列房地產，不能轉讓：（六）、未依法登記取得權屬證書的，但該條限定的是已竣工交付使用的不動產，並未涉及樓花。

《中華人民共和國房地產管理法》第四十五條規定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工預售商品房再行轉讓的問題，由國務院另行規定。但是國務院至今沒有作出規定，建設部的《商品房銷售管理辦法》對此也沒有規定。最新的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》（《以下簡稱辦法》）對此作出明確規定，填補了這一法律空白。

該《辦法》第四十四條，預購人在預售登記後、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規定辦理：

（一）未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發企業同意；

（二）已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發企業。轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，並在合同簽訂後15日內依照本辦法第四十條的規定到原登記機關申請變更預售登記。

從法理上分析，預購房的轉讓不是房屋的轉讓，而是預購合同的轉讓，《辦法》明確了與購房轉讓的合法性，同時對轉讓程式進行了規定。